Türkler Dubai’de ev alabilir mi?
Evet. Dubai’de yabancıların mülk edinmesine izin verilen freehold (tam mülkiyet) bölgelerinde Türk vatandaşları konut ve ticari gayrimenkul satın alabilir. Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Marina, Jumeirah Village Circle (JVC), Arjan, Dubai Hills Estate ve Palm Jumeirah bu bölgelerden bazılarıdır.
Tapu doğrudan sizin adınıza Dubai Tapu Dairesi’ne (Dubai Land Department, DLD) tescil edilir. Satın alma için BAE’de oturum izniniz olması gerekmez; mülkü tek başınıza, eşinizle ortak veya uygun bir şirket yapısı üzerinden alabilirsiniz.
Dubai’de ev almak kimler için mantıklı?
- Döviz bazlı kira geliri hedefleyen ve portföyünü coğrafi olarak çeşitlendirmek isteyenler
- Dubai’de yaşamayı, iş kurmayı veya çocuklarının eğitimini planlayanlar
- Gayrimenkul üzerinden uzun süreli oturum (altın vize) hedefleyenler
- Orta ve uzun vadeli düşünen, nakit akışını ve masrafları önceden planlamak isteyen yatırımcılar
Buna karşılık birkaç ay içinde hızlı al-sat kazancı beklentisi, “garantili getiri” arayışı ya da bütçenin tamamını tek bir off-plan projeye bağlamak risklidir. Doğru karar; hedef, süre ve risk iştahının birlikte değerlendirilmesiyle verilir.
Hazır daire mi, projeden (off-plan) mi?
| Kriter | Hazır (ikinci el) | Projeden (off-plan) |
|---|---|---|
| Ödeme | Peşin veya konut kredisiyle | İnşaat süresine yayılan taksitler, bazen teslim sonrası ödeme |
| Kira geliri | Tapu devrinden hemen sonra | Teslimden sonra |
| Görerek alma | Bina, manzara ve servis ücreti bellidir | Plan, maket ve geliştirici geçmişine göre karar verilir |
| Başlıca risk | Bina yaşı, bakım ve servis ücretleri | Teslim gecikmesi ve geliştirici riski |
| DLD harcı (%4) | Tapu devrinde | Oqood (ön tapu) kaydında |
| Oturum seçenekleri | Altın vize ve 2 yıllık yatırımcı vizesi | Onaylı geliştiricilerde altın vize; 2 yıllık vize için uygun değil |
Adım adım: hazır (ikinci el) daire satın alma
- Hedef ve bütçe: Amaç (kira, yaşam, oturum), masraflar dahil toplam bütçe ve finansman yöntemi netleşir.
- Bölge ve daire seçimi: Kısa listedeki dairelerin servis ücretleri, bina yönetimi, kira geçmişi ve benzer dairelerin kira seviyeleri karşılaştırılır.
- Teklif ve pazarlık: Fiyat, ödeme şekli ve teslim tarihi üzerinde anlaşılır.
- Satış ön sözleşmesi (MOU / Form F): RERA’nın standart sözleşmesi imzalanır; genellikle fiyatın %10’u kadar güvence bedeli aracı kurumda tutulur.
- Geliştirici NOC’si: Satıcı, mülk üzerinde geliştiriciye borç bulunmadığını gösteren “itiraz yok” belgesini alır.
- Tapu devri: DLD’ye bağlı tapu işlem merkezinde (Trustee Office) ödeme yapılır, %4 harç ve ücretler ödenir ve tapu alıcı adına düzenlenir.
- Teslim: Anahtar teslimi yapılır; elektrik-su (DEWA) aboneliği ve kiralama hazırlıkları başlar.
Peşin ödemeli alımlar çoğu zaman 30 gün civarında tamamlanır. Kredili alımlarda banka onayı ve değerleme nedeniyle süre uzar.
Adım adım: projeden (off-plan) satın alma
- Proje ve geliştirici araştırması: Geliştiricinin teslim geçmişi, projenin DLD/RERA kaydı ve escrow hesabı kontrol edilir.
- Rezervasyon: Projeye göre genellikle fiyatın %5–20’si oranında rezervasyon veya peşinat ödemesi yapılır.
- Satış sözleşmesi (SPA): Ödeme planı, teslim tarihi, gecikme ve iptal koşulları sözleşmeye yazılır.
- Oqood kaydı: DLD harcı (%4) ödenerek ön tapu niteliğindeki Oqood kaydı yapılır.
- Taksitler: Ödemeler projenin escrow hesabına, inşaat ilerlemesine bağlı takvime göre yapılır.
- Teslim ve tapu: Kusur kontrolünün (snagging) ardından anahtar teslim edilir, kalan ödemeyle birlikte tapu düzenlenir.
Gerekli belgeler
- En az 6 ay geçerliliği olan pasaport
- İletişim ve adres bilgileri (BAE’de oturumunuz varsa Emirates ID)
- Kredi kullanılacaksa gelir belgeleri, banka hesap dökümleri ve kredi geçmişi raporu
- Şirket adına alımda şirket evrakları ve imza yetki belgeleri
- Vekaletle işlemde, BAE’de geçerli hale getirilmiş vekaletname
Ödeme ve para transferi
Ödemeler banka havalesi (SWIFT) veya banka çeki (manager’s cheque) ile yapılır; nakit ödeme önerilmez. Kara para aklamayla mücadele kuralları gereği fonların kaynağını gösteren belgeler (banka dökümü, satış sözleşmesi gibi) istenebilir.
BAE dirhemi (AED) ABD dolarına 1 $ = 3,6725 AED sabit kurla bağlıdır. Bu nedenle bütçenizi dolar bazında planlamak kolaydır; Türk lirası karşılığı ise kurdaki değişime bağlıdır.
Dubai’ye gitmeden ev alınabilir mi?
Evet. Projeler canlı video turla incelenebilir; rezervasyon formu ve satış sözleşmeleri çoğu geliştiricide elektronik olarak imzalanabilir. Tapu devrinde bulunamıyorsanız işlemi vekaletnameyle yürütmek mümkündür.
Türkiye’de düzenlenen bir vekaletnamenin BAE’de kullanılabilmesi için noter onayının ardından ilgili tasdik işlemlerinin tamamlanması gerekir. Doğru prosedürü işlem öncesinde iş ortağımız ve gerekirse avukatla birlikte teyit ediyoruz.
Masraflar: fiyatın üzerine ne eklenir?
| Kalem | Yaklaşık tutar |
|---|---|
| DLD tapu harcı | Fiyatın %4’ü |
| Tapu işlem merkezi (Trustee) | 4.000 AED + KDV (500 bin AED altındaki mülklerde 2.000 AED + KDV) |
| DLD idari ücretleri | Yaklaşık 580 AED |
| Aracılık komisyonu (ikinci el) | Genellikle %2 + %5 KDV |
| İpotek tescil ücreti (kredili alımda) | Kredi tutarının %0,25’i + 290 AED |
| Off-plan: Oqood idari ücreti | 40 AED (+ geliştiriciye göre kayıt hizmet bedeli) |
Hazır dairelerde toplam ek maliyet çoğu zaman fiyatın %6–8’i civarındadır. Kendi senaryonuz için masraf hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.
Kiraya verme ve mülk yönetimi
Uzun dönem kiralamada sözleşmeler genellikle bir yıllıktır ve Ejari sistemine tescil edilir; kira çoğunlukla birkaç çek veya banka transferiyle tahsil edilir. Profesyonel yönetim şirketleri kiracı bulma, tahsilat ve bakım işlerini yıllık kiranın küçük bir yüzdesi karşılığında üstlenir.
Kısa dönem (tatil evi) kiralama daha yüksek brüt gelir potansiyeli sunar; ancak Dubai Ekonomi ve Turizm Dairesi’nden (DET) izin, sigorta ve genellikle gelirin %15–25’i arasında komisyon alan bir işletmeci gerekir. Ayrıntılı karşılaştırma için kira getirisi rehberine göz atın.
Türkiye’de vergi ve beyan (genel bilgi)
BAE’de bireyler için yıllık emlak vergisi, kira geliri üzerinden kişisel gelir vergisi ve değer artış kazancı vergisi yoktur. Ticari gayrimenkulde %5 KDV ve şirket yapılarında kurumlar vergisi gündeme gelebilir.
Türkiye’de tam mükellefseniz yurt dışından elde ettiğiniz kira gelirleri ve satış kazançları için Türkiye’de beyan yükümlülüğü doğabilir. Türkiye ile BAE arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunmaktadır. Bu bilgiler genel niteliktedir; kişisel durumunuz için mali müşavirinize danışmanızı öneririz.
Sık yapılan hatalar ve güvenlik kontrol listesi
- Geliştiricinin ve projenin DLD/RERA kaydını kontrol etmeden ödeme yapmak
- Escrow hesabı dışındaki hesaplara para göndermek
- Servis ücretlerini, boşluk ve yönetim giderlerini hesaba katmadan getiri hesaplamak
- Yalnızca lansman indirimine bakıp konum, kiracı talebi ve yeni arzı ihmal etmek
- Sözleşmedeki gecikme, iptal ve devir (assignment) koşullarını okumamak
- Lisans bilgisini (RERA broker kartı) göstermeyen aracılarla çalışmak
Tapu, broker lisansı ve escrow hesap bilgileri DLD’nin resmi kanallarından doğrulanabilir. Bu kontrolleri her işlemde sizin için yazılı olarak hazırlıyoruz.
Sık sorulan sorular
Dubai’de ev almak için oturum izni gerekir mi?
Hayır. Yabancılar freehold bölgelerde oturum izni olmadan gayrimenkul satın alabilir. Mülk sahibi olmak ise belirli koşullarda oturum izni başvurusuna imkân tanır.
Dubai’de konut kredisi kullanabilir miyim?
Bazı BAE bankaları yurt dışında yaşayanlara konut kredisi verir; finansman oranı genellikle mülk değerinin yaklaşık %50–60’ı ile sınırlıdır ve bankaya göre değişir. Off-plan projelerde banka kredisi yerine geliştiricinin ödeme planı daha yaygındır.
Satın alma süreci ne kadar sürer?
Peşin ödemeli hazır daire alımları çoğu zaman 30 gün civarında tamamlanır. Kredili alımlarda banka onayı ve değerleme nedeniyle süre uzar. Off-plan alımlarda rezervasyon ve sözleşme birkaç gün içinde tamamlanabilir; teslim proje takvimine bağlıdır.
Tapu kimin adına düzenlenir?
Tapu sizin adınıza, eşinizle ortak ya da mevzuata uygun bir şirket yapısı üzerinden düzenlenebilir. Altın vize gibi hedefleriniz varsa mülkiyet yapısını baştan buna göre planlamak gerekir.
Dubai’de ev alırken avukat tutmak gerekli mi?
Zorunlu değildir; işlemler RERA’nın standart sözleşmeleriyle yürür. Ancak yüksek tutarlı alımlarda, vekaletnameyle yapılan işlemlerde ve şirket yapılarında bağımsız hukuki görüş almanızı öneririz.