2026'nın üçüncü çeyreğinde Dubai'de konut satışlarının en büyük payını yine projeden (off-plan) satışlar oluşturdu. Düşük peşinat ve inşaat süresine yayılan taksitler, özellikle Türkiye'den yatırım yapanlar için cazip bir giriş yolu sunuyor.
Ancak off-plan alımda bugün ödediğiniz bedelin karşılığını birkaç yıl sonra alırsınız. Bu nedenle sözleşmeyi imzalamadan önce aşağıdaki 10 noktayı mutlaka kontrol etmenizi öneririz.
1. Geliştiricinin teslim geçmişi
Geliştiricinin daha önce teslim ettiği projeleri, teslim sürelerini ve işçilik kalitesini inceleyin. Tamamlanmış projelerini yerinde görmek ve o binalardaki güncel kira ve satış fiyatlarına bakmak, vaat edilen kaliteyi anlamanın en iyi yoludur.
2. Projenin DLD/RERA kaydı ve escrow hesabı
Dubai'de off-plan projeler Dubai Tapu Dairesi'ne (DLD) kayıtlı olmalı ve ödemeler projeye özel escrow hesabında toplanmalıdır. Proje numarasını ve escrow hesap bilgilerini DLD'nin resmi kanallarından doğrulamadan ödeme yapmayın.
3. Ödeme planının gerçek maliyeti
%1'lik aylık taksitler veya teslim sonrası ödeme planları nakit akışınızı rahatlatır; ancak bu esneklik çoğu zaman fiyata yansır. Aynı bölgedeki benzer hazır dairelerin metrekare fiyatıyla karşılaştırma yaparak planın size gerçekte neye mal olduğunu hesaplayın.
4. Teslim tarihi ve gecikme maddeleri
Satış sözleşmesinde (SPA) beklenen teslim tarihini, gecikme halinde tanınan ek süreyi ve haklarınızı okuyun. Gecikme, kira gelirinin başlamasını ve yatırımın getirisini doğrudan etkiler.
5. Konum ve bölgedeki yeni arz
Projenin bulunduğu bölgede önümüzdeki yıllarda kaç yeni dairenin teslim edileceğine bakın. Aynı dönemde çok sayıda benzer daire teslim edilirse kira ve satış fiyatları kısa vadede baskı altında kalabilir.
6. Daire planı ve kullanım verimliliği
Toplam alan içinde balkonun payı, salon ve yatak odası ölçüleri, mutfak tipi ve depo alanı dairenin kiralanabilirliğini belirler. Brosürdeki metrekareye değil, kullanılabilir alana ve plana odaklanın.
7. Tahmini servis ücreti
Havuz, spor salonu ve concierge gibi olanaklar cazip görünür ama yıllık servis ücretini artırır. Geliştiriciden tahmini servis ücretini isteyin ve net getiri hesabınıza dahil edin. Servis ücretlerinin getiriye etkisini kira getirisi hesaplayıcımızla görebilirsiniz.
8. Devir (assignment) ve erken satış kuralları
Teslimden önce satmayı düşünüyorsanız geliştiricinin devre ne zaman izin verdiğini ve devir ücretini öğrenin. Birçok projede devir için fiyatın belirli bir oranının ödenmiş olması gerekir.
9. Kira potansiyeli ve hedef kiracı
Bölgedeki benzer dairelerin güncel kira seviyesine bakarak teslim sonrası beklenen geliri hesaplayın. Hedef kiracı profiline (tek kişi, çift, aile) uygun daire tipini seçmek boş kalma süresini kısaltır.
10. Toplam maliyet ve çıkış stratejisi
Fiyata %4 DLD harcı, Oqood ve kayıt ücretleri, eşya ve teslim sonrası masraflar eklenir. Kendi senaryonuzu masraf hesaplayıcısıyla çıkarın; daireyi kaç yıl tutacağınızı ve nasıl çıkacağınızı baştan planlayın.
Kısa kontrol listesi
- Geliştiricinin tamamlanmış projelerini inceledim
- Projenin DLD kaydını ve escrow hesabını doğruladım
- Ödeme planının toplam maliyetini hazır dairelerle karşılaştırdım
- Sözleşmedeki teslim, gecikme ve devir maddelerini okudum
- Servis ücreti ve kira tahminiyle net getiriyi hesapladım
Her off-plan teklif için bu kontrolleri yazılı bir rapor halinde hazırlıyoruz. Size uygun projeleri birlikte değerlendirmek için ücretsiz ön görüşme talep edebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Off-plan daire hazır daireden daha mı ucuz?
Lansman fiyatları çoğu zaman benzer hazır dairelerden daha düşük görünür; ancak uzun ve teslim sonrası ödeme planlarının maliyeti fiyata yansıtılabilir. Doğru karşılaştırma, aynı bölgedeki benzer hazır dairelerin işlem fiyatlarıyla yapılmalıdır.
Off-plan dairede ödemeler nereye yapılır?
Ödemeler projeye özel escrow (güvence) hesabına yapılmalıdır. Hesap bilgilerini resmi kanallardan doğrulamadan kişisel hesaplara ödeme yapmayın.
Teslimden önce dairemi satabilir miyim?
Birçok geliştirici, fiyatın belirli bir kısmı (ör. %30–40) ödendikten sonra devre izin verir ve devir ücreti alır. Koşullar sözleşmede yazılıdır; imzadan önce mutlaka kontrol edilmelidir.